买卖二手房纠纷 丁毅律师教你如何维权
2017-09-06
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你买房遇到过尴尬吗?

说没有的毕竟还是没买房

不过呢

总会有需要买房的一天

梦想一定要有,万一见鬼(实现)了


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9月1日,江苏慎韬律师事务所丁毅律师应邀到常州电视台《有请大律师》节目录制现场,作为律师嘉宾之一,为节目开展精彩法治讲堂,对二手房买房遇到的一系列问题进行律师专业解答并为当事人解决了二手房的法律纠纷。



办理了贷款,房子却过不了户?

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案件背景

买房子是一件大事,也是一件高兴的事,可是近一年来,朱琳夫妻为了买到自己看中的二手房,可以说是状况百出、一言难尽,想尽办法房子依然过不了户,那么她陷入了怎样尴尬的境地呢?


2016年,朱琳夫妻看中了一套二手房,通过中介和卖方签订了居间合同,总价85万。因为卖方房产所有权有4个人,父母女儿女婿,而父亲重病无法出面办理相关手续,双方约定由卖方办好相应的委托手续再交易。


卖方在今年通过法院认定,又做了公证,双方3月10日进行了网签,随后,朱琳夫妻办理了贷款。可是房产要过户时,父亲已去世,事情陷入僵局……



当事人朱琳要求:

按购房合同约定,完成交易,房产过户。


▲委托人出示相关材料



现场,丁毅律师针对案情,梳理法律关系,对案件进行评估。



在二手房居间合同签订问题上,丁毅律师指出:合同均系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按约履行各自义务,不得随意变更或者解除合同。


? ?? 指点迷津:


根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,故买方有权选择要求卖方继续履行合同作为承担违约责任的方式。



《合同法》的基本原则是合同严守原则,从该规定看,守约方享有要求违约方继续履行合同的权利,除非符合《合同法》第一百一十条的规定,即存在以下三种情形:(1)法律上或者事实上不能履行;(2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(3)债权人在合理期限内未要求履行。本案中不存在上述情况,合同可以履行。



同时,丁毅律师现场提出,根据存量房交易流程,买卖双方需签订正式的存量房买卖合同书并在房产交易登记管理部门进行备案,嗣后再凭备案的合同书办理资金托管及后续房屋权属转移登记手续,因此签订《存量房买卖合同》是履行《房屋买卖(居间)合同》的必然程序,两份合同有差异的,应以《存量房买卖合同》作为裁判依据。



针对卖方提出房产无法办理的问题,丁毅律师认为房屋不存在不能办理的问题,可以先确认继承人身份,然后继承,房屋份额调整换证,然后履行存量房合同即可。



此外,合同已经依法成立,双方应有诚信态度和契约精神,不存在法律规定的情形的话,就应当履行。至于情势变更导致履行费用增加的,双方可以协商,但不得以此为由拒绝履行合同。


如果确实要解除合同的,那也要看解除的具体原因和过错问题,买方从本案来看是没有过错的,如果买方也同意解除的,也可以提出赔偿损失的请求,损失可以以签约时间点和解除时间点房屋的差价部分作为依据,属于应得利益之损失。


来源:江苏慎韬律师事务所

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