• 区法院“法治文化长廊” 荣获常州市首批“法治文化建设示范点”

    区法院“法治文化长廊” 荣获常州市首批“法治文化建设示范点”

    大家好,这里是小新哦~下面给大家展示的是我们新北区法院的一些概貌~新北区法院在审判区一楼到三楼的审判通道,分别设置了“法律名人篇”、“廉政文化篇”、“法律典故篇”以及“法院风采篇”等四个部分、长达300多米的法制文化长廊,展开了一幅法律历史画卷。从古今中外名人法典、警句箴言、趣味法律典故到丰富多彩的法院文化集锦,置身其中,让人倍感亲切而又不失庄重。加强文化建设、培养高素质法官队伍,是法院各项工作得以持续发展的“引擎”。2008年底,院领导班子发动全院干警集思广益,凝炼出“公正文明、廉洁高效、团结奋进、务实创新、勇争一流”的法院精神和“尚法厚德、博学敬业、廉明高效、争先创优”法院院训,吴建国院长还亲自撰写了《和谐天平》高新(新北)法院院歌歌词。在该院办公大楼的电梯间、法官通道、接待大厅等每个角落,都张贴着警言箴语,时时提醒干警司法为民,廉洁自律,处处透着浓浓的法院文化元素。2011年,区法院的法治文化长廊被评为常州市首批“法治文化建设示范点”。
  • 武汉男子买路虎,因一字之差获赔345万!到底发生了啥?

    武汉男子买路虎,因一字之差获赔345万!到底发生了啥?

    武汉一男子花115万买了一辆路虎,却因为一字之差获赔了345万。到底发生了什么?原来是“揽胜”变成了“览胜”,男子一气之下诉至法院几经交涉无果,舒先生遂委托律师于去年6月初提起诉讼,将汽车公司康顺祥瑞公司诉至黄陂区法院,要求判令解除购车合同,退还购车款115万元给予三倍赔偿计345万元等。终审判决了!汽车公司构成销售欺诈,赔345万一审法院认定,康顺祥瑞公司的销售行为构成欺诈,判令其返还消费者购车款115万元,并向消费者赔偿3倍购车款,共计345万元。一审判决后,康顺祥瑞公司不服,向武汉市中院提起上诉。武汉市中院认为, 该案争议的焦点是康顺祥瑞公司未按照合同约定交付车辆、降低配置(12向电动真皮座椅减为8向电动真皮座椅)和虚拟配置(智能钥匙而非智能卡)的行为是否构成欺诈。法院审理认为:一、舒先生与康顺祥瑞公司签订的意向合同车型是揽胜柴油版,签订的购车合同约定车型也是路虎揽胜,但康顺祥瑞公司实际交付的是戴纳肯?览胜路虎(发票上载明),即购车合同和购车发票上对同一车型有两种不同的名称。由于路虎揽胜与戴纳肯?览胜路虎的外观和内饰相同,舒先生作为消费者并不一定具有专业知识,其对涉案车辆的辨别能力有限,不能正确区分路虎揽胜与戴纳肯?览胜路虎二者的差异。而康顺祥瑞公司作为专业销售企业,在销售车辆过程中,理应将车辆的实际情况向消费者进行说明、告知而没有告知。鉴于康顺祥瑞公司未能按照合同约定交付车辆,主观上存在过错,应认定康顺祥瑞公司已构成实质性经营欺诈。二、康顺祥瑞公司作为经营者,应对消费者消费抉择和公平交易产生重大影响的商品变动信息主动、如实告知消费者。但康顺公司在合同履行过程中,明知其向舒先生交付的是8项电动真皮座椅,而非合同约定的12项电动真皮座椅,而未告知舒先生;涉案车辆没有提供合同约定的智能卡,康顺祥瑞公司声称交付该配置属于告知虚假情况。根据《消法》第八条规定,康顺祥瑞公司已侵害舒先生的知情权和选择权,构成销售欺诈。近日,武汉市中院作出维持原判的终审判决,舒先生获赔345万元。提醒:消费者在购买车辆时,一定要仔细阅读合同,包括合同上的配置、品牌以及功能,车辆交付后,应当对照合同,以及购置清单,一一核对,这对于消费者维权举证都非常有效。关键时刻记得拿起法律的武器保护权益!
  • 借款人故意把出借人姓名写错,怎样才能把钱要回来?法官的判决亮了!

    借款人故意把出借人姓名写错,怎样才能把钱要回来?法官的判决亮了!

    马某*近比较烦,欠自己钱的郑某不知所踪,当时的借条上马某作为出借人名字确与本人身份证不一致。近日,蒙自法院审理的一起民间借贷纠纷案件,被告无故失踪,被告书写的借条上原告的名字不一致,这可急坏了原告马某,这该怎么办呢?原告马某与被告郑某系朋友关系。2016年1月24日,被告因做生意需要资金周转向马某借款5万元,碍于朋友情面,马某将自己靠收废品攒下的现金5万元借给郑某,郑某写了《借条》一份给马某收执。当时双方还约定,若郑某逾期未还款,则每月支付利息2000元。马某是一个朴实的农民,已50多岁,知识文化水平偏低,当时只想着是郑某本人写的借条就万无一失了,也没有细看借条上的字。其实,借条上郑某把名字中的“维”写成了“伟”。可万万没想到的是,后来郑某一直未按约定的期限还款,还玩起了失踪,不接马某电话,马某到郑某住所也找不到郑某。无奈之下,马某将郑某起诉到法院,要求郑某偿还借款本金5万元及利息3.6万元。蒙自法院受理后,通过各种方式仍然找不到被告郑某的下落,法院依法对郑某公告送达相关诉讼材料。对于借条上出借人的姓名与原告马某不一致的事实,法官在依法审查相关证据材料和查明事实之后,依法判令被告郑某在判决生效后十日内一次性偿还原告马某借款本金5万元及利息3万元。目前,该判决已生效。至此,马某才算松了一口气。问题来了法官是如何判断借条上出借人与原告马某系同一人的呢?来看看法官是怎么说的吧  合法的借贷关系受法律保护,债务应当清偿。  本案是自然人之间的借款纠纷,为实践性合同,即合同的成立是以交付了借款为要件的。  本案被告向原告借款,并出具《借条》给原告,原告实际将借款支付给了被告,合同成立并生效。  虽然借条上的名字与原告实际的名字不一致,但两个字是同音字,且原告持有借条原件,并实际将借款交付给了被告,被告就应该就借款本息偿还给原告。  根据原、被告的知识文化程度、普通人的行为习惯及原告实际交付借款给被告的实际情况,依据《*******合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条,《*高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十九条第一款、《*******民事诉讼法》第一百四十四条之规定,遂判决被告依法偿还原告借款本金5万元及利息3万元。温馨提示:大家在书写、签订借条、合同、协议等等重要的具有法律效力的材料时,切记一定要看清楚、写清楚,特别是名字一定要与身份证一致、身份证号码不能写错,金额、时间等等重要内容一定要严格书写正确,以免造成争议或不必要的麻烦。附上干货:规范借条这样写:
  • 翠花维权记

    翠花维权记

    皇甫翠花,妙龄女子也。现阶段有两大爱好,第一个爱好是“相亲”:第二个爱好是“网购”:相亲相到需要维权的毕竟少见,但网购就不一定了。一个女子,自从生命中有了网购,冬买蒲扇,夏买棉被,春秋买买口红......总是常态。一年四季都有折扣,而对于一个女人而言,打折约等于不要钱。翠花是个持家的女子,所以羽绒服只在夏天买。三伏天买到的羽绒服终于到货了,忍着激动的心情打开包装,恨不得立马就到寒冬腊月。可看到东西的那一瞬间,翠花却差点哭出声来。毕竟是件长款羽绒服,价格也是上千元。可这到手的实物,与商品详情页面委实相差太大,实物外观不仅明显与图示不符,商品标签上,也没有载明国家强制需要标清的内容。而更让翠花不能忍受的是,她明明买的是羽绒服,怎么摇身一变填充物变成蓬松棉了呢?真真是应了那句,“本图案仅供参考,并不代表本产品”啊!翠花生气,懊恼,暴躁也不是没有和客服协商过,可客服总是让翠花无尽的等待。眼看着一朵鲜艳的花,要等成一支过了季的玫瑰,翠花一纸诉状将卖家告到法院,要求卖家承担“退一赔三”责任。一周后......山西省太谷县人民法院,受理了翠花与网络商家的买卖合同纠纷,法官认真作了比对,商品详情页面与实物之间的差别也忒大了,同时对其标签上所缺项进行核查。认定该卖家构成隐瞒商品真实情况,其页面宣传内容与实物明显不符,侵犯消费者知情权,构成欺诈,故判令其限期退还翠花货款,并按货款金额三倍予以赔偿。官司赢了,高兴之余,翠花却总有一股淡淡的忧愁萦绕心间,这么长时间的交涉、举报、投诉及诉讼,让她筋疲力尽......当初拆快递时激动的心情早已不复存在,而这段维权的经历也让她开始思考——打折真的等于不要钱吗?(本故事来源于山西省太谷县人民法院审判实际,请勿对号入座)法官小结:1、《消费者权益保**》规定,消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利;经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍;增加赔偿的金额不足五百元的,为五百元。法律另有规定的,依照其规定。广大消费者如遇自身权益受到侵害,请及时拿起法律的武器保护自己。2、交易有风险,网购需谨慎。近年来,各类型网购APP不断更新迭代,商品繁多,折扣也很是诱人,但利益驱动下也催生了许多不良商家,希望消费者注意甄别,捂紧自己的钱袋子!
  • 以案释法 | 卖房附赠空调 当心质量问题

    以案释法 | 卖房附赠空调 当心质量问题

    开发商售房时给予买房人一定优惠条件或者附赠一些产品,甚至附赠面积等情况时有发生,目的无外乎让房产更有“吸引力”。附赠空调也是其中的一种方式。虽说是赠与,但如果出现了质量问题还是要按照合同约定承担相应责任。如果确有问题,买受人针对产品质量问题主张权利时,有多条路径可供选择,但都应在法律规定和合同约定的范围之内。案情回顾2014年11月1日,熊某与房地产公司签订了《商品房预售合同》,熊某以6551670元购买了房地产公司开发的201号房屋,该合同中注明房地产公司赠送熊某新风系统、中央空调。在此房屋的住宅质量保证书中约定空调的保修期限为2年。2015年10月17日,熊某接收上述房屋。熊某在房屋验收交接时发现房屋的空调室外机存在跳闸问题,此问题经维修后已解决。2016年5月份,熊某发现空调不制冷,房地产公司联系空调厂家多次维修未果,直至2017年5月20日空调才维修好,此时本案正在诉讼期间。熊某称,2016年5月熊某开始正式使用空调时,发现空调不制冷,后联系物业申请维修,但经多次维修未果,直到诉讼中即2017年5月才将空调修好。之前熊某只好购买电风扇降温,为保障自己权益,请求:1.房地产公司延长空调的两年保修期限(保修期限从2017年5月20日至2019年5月19日止);2.房地产公司赔偿购买电风扇损失14032元、空调差价41228元、误工费500元、交通费500元、精神损害抚慰金1000元。审理结果《商品房预售合同》中虽约定中央空调属于赠送部分,但是由于房地产公司在住宅质量保证书中承诺空调的保修期限为2年,故房地产公司仍应当对于空调承担保修责任。熊某于2015年10月17日接收房屋后,先后发现空调的室外机存在跳闸现象,以及空调存在无法制冷的功能障碍,房地产公司应当对此承担保修责任。现房地产公司对空调的修理行为正是履行该公司保修义务的体现。在熊某未能证明房地产公司存在不履行修理义务的情况下,争议并未出现,熊某现请求延长2年保修期,没有合同和法律依据。应当明确的是,因修理占用的时间应当从保修期中予以扣除;但在跳闸问题修复之后,因熊某未及时对空调是否存在功能障碍进行验收所耽误的时间,属于熊某自行放任结果的产生,该部分时间不应予以扣除。现熊某对于延长保修期的认定尚不具有诉的利益,法院对其主张不予支持。对于熊某购买电风扇花费的14032元,考虑到空调的维修期间正值夏季,必然给熊某的生活造成影响,对于熊某要求给付电风扇费用的请求应当予以保护。一审法院未支持其该项请求不当,法院予以纠正。对于熊某购买电风扇的费用,应结合产品的降温功能、使用时间和电风扇的使用寿命酌情予以考虑。法院酌定该部分费用为600元。熊某请求过高部分,法院不予支持。对于熊某主张的差价损失,与合同约定情形不符,对于熊某的该项请求不予支持。对于误工费和交通费,属于因空调维修所必然发生的费用,一审法院酌定的数额并无明显不当,法院予以维持。对于熊某主张的精神损害抚慰金,该请求于法无据,法院不予支持。*终,法院支持了熊某主张的购买电风扇的损失600元、误工费400元、交通费200元。法官说法本案是商品房买卖中因附带的中央空调无法正常使用而引发的纠纷。因该类问题在房屋买卖合同纠纷中较为常见,法律关系如何确定,购房人如何正当维权,具有一定的示范意义。(一)开发商是否应就空调质量承担责任  熊某作为购房人,购买房地产公司开发的商品房,在商品房预售合同中约定中央空调属于赠送部分,该种情况一般按照合同的约定认定为赠与法律关系较为合适。但对中央空调部分的赠与,并非单纯意义上的赠与,该赠与是以买房人购买诉争房屋为前提条件的赠与,属于附义务的赠与。根据合同法第191条的规定,附义务的赠与,赠与的财产有瑕疵的,赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任,因此开发商应对于中央空调的质量承担责任。本案中,因房地产公司在商品房预售合同中约定空调系赠与,且在住宅质量保证书中亦承诺空调的保修期限为2年。在熊某未能证明房地产公司存在不履行修理义务的情况下,请求延长2年保修期,没有合同和法律依据,法院对此不予支持。(二)熊某主张的其他损失应否得到支持考虑到空调的维修期间正值夏季,必然给熊某的生活造成影响,熊某购买了电风扇以满足其日常使用需要,对于熊某要求给付电风扇费用的请求应当予以支持。但熊某购买的电风扇并非单纯的用于降温功能的空调的替代物,而是具有空气净化功能的高端品牌电扇,其所花费的费用亦远高于普通具备降温功能的电扇的费用,故法院仅能够支持其购买电扇的部分花费。除此之外,熊某购买的电扇在空调修复之后仍可以继续使用或者另行出售变现,因此法院在酌定费用之时,还应当考虑电扇的实际使用时间、使用寿命等情况予以一定程度上的折旧。对于熊某购买电扇所产生的交通费和因维修空调所产生的误工费,均系该问题出现之后所必然发生的费用,一审法院酌定的数额亦在合理范围之内,故二审法院予以维持。但产品存在质量问题尚未给熊某造成人身伤害,不存在人身损害赔偿的问题,熊某在本案中主张的精神损失,并无合同和法律依据,不应予以支持。
  • 以案释法 | 打一场麻将,竟把自己“送”进了牢房……

    以案释法 | 打一场麻将,竟把自己“送”进了牢房……

    打麻将容易发生口角,而此前在江西丰城,有人甚至上演了一场麻将刑案……赔钱就完事了吗?江西省丰城市人民法院经审理认为被告人李某甲、李某乙因打麻将、扑克之事偶发矛盾,任意损毁他人财物,情节严重,其行为已构成寻衅滋事罪。这种情况要坐牢吗?
  • 以案释法 | 男子在朋友圈骂人被罚1000元?! 法官这样说...

    以案释法 | 男子在朋友圈骂人被罚1000元?! 法官这样说...

    在朋友圈骂人,却*终赔偿对方精神损害抚慰金!日前,重庆市合川区人民法院判决的一起名誉侵权案件引发网友关注。微信作为一款主流社交工具,其朋友圈功能成为人们分享生活点滴、心情随想的一个重要平台。然而,由于其公开性,发在微信朋友圈的内容稍不注意便有可能引发侵权。日前,重庆市合川区人民法院就判决了一起因当事人在朋友圈骂人*终赔偿对方精神损害抚慰金的案子。男子在朋友圈骂人被罚1000元据重庆市合川区人民法院消息,柳某与皮某是微信好友,今年1月28日晚,皮某在微信朋友圈中发表言论,称柳某“破坏了别人家庭就该夹起尾巴做人!”“接受了高等教育的人到头来当**,真是给你****代都蒙羞!”“哪个都没屏蔽,随便看,敢做就堵不住让人说!”同时配有柳某照片一张。1月30日,皮某又在其个人账号朋友圈中发表相关文字并配图。当天,柳某委托律师向皮某发出律师函,要求皮某删除针对柳某的所有不当言论,并在微信平台公开发布道歉信息。皮某收到律师函后,删除了自己于1月28日在微信朋友圈发布的内容,但双方就赔礼道歉、赔偿损失等未达成一致意见。因此,柳某诉至合川法院。合川法院经审理认为,皮某出于个人情绪和主观推断,擅自在微信平台上公开发布柳某照片,并配上关于柳某隐私及带有侮辱性的文字,导致柳某名誉受到损害。皮某的行为已构成名誉侵权行为,应当依法承担侵权责任。皮某发表言论的范围仅限个人朋友圈,且及时删除1月28日的评论,对柳某名誉的影响力有限。根据侵权人的过错程度,侵权的手段、场合、行为方式及造成的后果,法院判决皮某立即删除1月30日在微信朋友圈中所发布针对柳某的不当言论,并于判决生效后3日内赔偿柳某精神损害抚慰金1000元,同时在微信朋友圈中发表道歉声明(内容由法院审定)。?朋友圈什么样的言论侵犯名誉权,法官解答?如今的朋友圈“身兼数职”,除了是一个社交平台外,还是人们发泄个人情绪的“出气筒”。那么朋友圈发布的言论,达到何种程度,构成侵犯名誉权呢?法官说法:所谓名誉权,是指公民或法人保持并维护自己名誉的权利。侵犯名誉权的行为,客观上存在损害他人名誉的事实,传播损害他人名誉的虚假言辞,并为第三人知悉,包括:(1)以语言或行动,公然损害他人人格、毁坏他人名誉,比如不当的言词评价、贬低和毁损相对人的人格,但不涉及“事实”的真实性问题;(2)捏造并散布虚假事实,破坏他人名誉;(3)故意披露、散布法律所保护的他人私生活信息。其次,从主观过错方面来看,行为人存在实际恶意,并在客观上造成他人的社会评价降低。再者,受害者应为特定的人,不管是行为人指名道姓,还是指桑骂槐,只要在特定的环境和条件下,能够确定被侵害对象,同样构成侵害名誉权。*后,侵权行为给受害人名誉造成严重损害,使得受害人精神和心灵遭受创伤,尤其是公众对其社会评价降低,带来的不良影响。所以即使在朋友圈发布不实消息,哪怕指桑骂槐,若能对应当事人,造成当事人的社会评价降低,依然构成侵犯名誉权,受害人有权诉请法院,责令侵权人停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失。?发朋友圈,还有这些“注意事项”?这些内容一定不能发!1、谣言在不掌握真实情况前,一定不可盲目散布、转发谣言。对未经核实的信息,不要随意转发,更不要故意“杜撰改编”,否则,将承担相应法律责任。对故意传播、散布谣言信息的,公安机关将依法严惩。2、谩骂如今,微信朋友圈就像是我们的“日记本”,记录着我们生活中的点点滴滴,越来越多的人会在微信朋友圈上分享开心的事、吐槽不爽的事…….但如果你在微信朋友圈里骂人,那可是会给自己惹来麻烦的。严重时,甚至构成违法行为。这些少在朋友圈晒! 如今,很多人喜欢随手拍照发朋友圈。但是,不少人没意识到,这些行为会间接泄露了个人信息!如果被别有用心的人利用,很可能造成财产损失,甚至危害自己和家人的人身安全。1、身份信息很多人喜欢在朋友圈晒车票、护照、飞机票等,但这些票据上的二维码或条形码都含个人姓名、身份证号等信息,借助特殊软件,便能轻易读取。外出时,日程安排、行踪等信息不要泄露,不然容易让他人钻了家中无人的空子行窃。外出期间,能够显示姓名、身份证号的车票、护照、飞机票等,尽量不要“晒”。2、具体位置微信上的“所在位置”功能,可以跟朋友分享你在哪儿,但如果你旅游、出差了的话,也等于告诉别有用心者“这人不在家”,为他们创造了条件。3、孩子照片“陌生人叫出孩子名字搭讪”的新闻屡见不鲜,不法分子很可能是通过父母的朋友圈知道的。家长发布孩子照片、文字记录时,无意间会泄露孩子的相貌和姓名。因此,家长晒孩子照片时需留个心眼,*好不要将孩子的姓名、固定行程、就读幼儿园等信息发布在网上;或者限制一下分享范围,以分组的形式只分享给亲人看。除了孩子的照片,全家福也尽量少发布在朋友圈上。一旦泄露家庭成员信息,容易给不法人员创造行骗、行窃的机会。尤其是老人、小孩的信息,更要注意保护。
  • 以案释法 | 一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”?

    以案释法 | 一房二卖”是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”?

    bet356最新 孔某将拆迁安置房卖给李某,后又将房卖给梁某,其“一房二卖”的行为是民事欺诈还是刑事诈骗?且看高淳法院的判决。案件回放  2017年1月,被告人孔某将自己位于古柏街道的拆迁安置房(2017年11月满5年)以34.8612万元的价格出售给李某,李某先行支付房款人民币25万元,双方约定尾款待房产过户后再行支付。被告人孔某在向李某交付房屋钥匙的过程中,私自保留其中一把钥匙。  2018年4月,被告人孔某为偿还高额债务,利用之前保留的钥匙,私自更换该房屋门锁,将该房屋以人民币35万元的价格再次出售给被害人梁某。梁某先行支付房款人民币25万元并约定房屋过户后再行支付尾款,被告人孔某取得25万元后用于偿还个人债务。后梁某取得该房屋的新钥匙并告知孔某进行了装修。装修期间,梁某电话告知孔某,李某阻止其装修房屋。被告人孔某告知梁某,其只管装修,剩下的事他与李某进行协商。后孔某多次出具承诺书,承诺按期返还李某25万元购房款,但分文未履行。  一审法院认为,被告人孔某以非法占有为目的,在履行房屋买卖合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大,其行为已触犯刑律,构成合同诈骗罪。依法判处有期徒刑一年三个月,并处罚金三万元。对话法官  一审判决后,小编采访了本案的主审法官季红。  Q:“一房二卖”如何认定是“民事欺诈”还是“刑事诈骗”?  A:“一房二卖”是指房屋所有人将同一房屋先后出卖给不同的买受人。出卖人往往已经收取了二个买受人部分或者全部购房款,而事实上却不可能同时满足所有买受人的购房需要。  在判断“一房二卖”是否为合同诈骗时,要满足诈骗犯罪的构成要件,即行为人实施欺骗行为——对方(受骗人)产生错误认识——对方基于错误认识处分财产——行为人或第三者处分财产——被害人遭受财产损害。  Q:日常生活中如果遇到“一房二卖”时,买房人应如何处理?  A:“一房二卖”应依《*高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。  步骤一:沟通解决。可以首先与卖房者尝试着沟通,运用法律规定维护自己的权益。如谈判不成功后,应果断选择走司法途径。  步骤二:申请财产保全。  步骤三:提起诉讼。买房人应积极收集有关证据,向法院提起诉讼。如果涉及合同诈骗可以向公安机关报警。法官提醒  “一房二卖”多出现在二手房交易中,二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题,这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数百万,购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况,并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案,及时办理房产变更登记。学习更多相关案例涨知识▼一房二卖,两份合同是否都有效?  上海一位房主眼见房价大涨心有不甘,试图将位于苏州的一套已经以三百余万元价格签售的别墅,直接跳涨一百余万元卖给后来的出高价者,结果惹来两个买家以及两家中介公司的诉讼。近日,苏州市虎丘区人民法院依法审结了这系列因“一房二卖”引发的房屋买卖合同和居间合同纠纷,依法判决支持第一份房屋买卖合同成立,房主需向第二位买家返还定金20万元,并赔偿房屋差价损失76万元,同时需支付两家中介公司居间服务费、违约金近10万元。  精明反被精明误,跳涨50万元违约在先  李某与妻子于2013年协议离婚,双方约定位于苏州高新区的一幢面积近三百平方米的别墅归李某所有,但并未办理变更所有权手续。2015年11月,买家朱女士与李某在A房地产经纪公司的居间下,签订了一份《房地产买卖中介合同》,约定将李某与其前妻共有的房屋出卖给朱女士,价格375万元。  合同签订后,房地产市场可谓一日一价,李某越想越不甘心,便于2016年3月告知居间方,要求在原有房价基础上涨50万元,作为交易期间房价飞涨的补偿。朱女士知晓后委托律师致函李某,告知其行为构成违约,要求在7日内办理涉案房屋的网签、资金托管,并办理过户,但李某未作理会,朱女士遂将李某及其前妻诉至法院。此案经虎丘法院一审依法判决,双方继续履行房屋买卖合同,李某将不动产变更登记至朱女士名下。李某不服提起上诉,2017年8月,苏州中院作出了驳回上诉,维持原判的终审判决。  法院审理期间二卖,赔偿差价损失76万元  然而,就在2016年4月,涉及该别墅的案件正在审理期间,李某又在B房地产经纪公司的居间下,与另一位买家杨某签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,约定将上述别墅以485万元的价格交易,杨某当即支付定金20万元。但李某并未告知杨某案涉房屋已经转让给了朱女士,还欺骗其说案涉房屋被法院查封了,等解封之后再过户,也没有告知杨某其存在违约情形。  嗣后,杨某得知李某与朱女士的房屋买卖合同纠纷案件已结案,案涉房屋已归朱女士所有。而此时,该房屋价格已经上涨至620万元左右,杨某也一纸诉状将李某诉至法院,要求其承担违约责任并赔偿损失130余万元。案件审理期间,法院委托第三方公司进行评估,于2017年12月出具报告认定案涉房屋市场总价值为580余万元。另查明,杨某在得知终审判决认定案涉房屋归属后,故于2017年10月另行购房,房屋总价480万元左右。  法院认为,本案中,李某一房二卖的这一行为系导致纠纷产生的直接原因。且案涉房屋已判决过户至案外人朱女士名下,李某的违约行为已导致双方之间的合同目的无法实现,对此杨某作为守约方有权要求李某承担相应的赔偿责任。  “杨某系在朱女士案件二审判决之后才另行购置房屋,彼时杨某在本案中的损失已经形成。”承办法官指出,本案案涉房屋2015年11月底出售给朱女士的房屋价款为375万元,不到五个月之后的2016年4月出售给杨某的价格即已上涨了110万元,达到了485万元,双方对于案涉房屋价格的上涨着实可见。而根据评估报告,案涉房屋2017年8月的估价为580万元,与双方合同约定的房价相比上涨了95万余元,因此在本案中,杨某实际损失确为95万元。  关于房屋差价损失的赔偿比例,法院认为,在案涉合同的签订时,杨某业已知晓案涉房屋并非李某一人所有,但售房人处仅有其一人签字,对此杨某确实有些许的过错,但鉴于合同签订时,李某展示的离婚协议书中已明确约定案涉房屋归其所有,而合同中亦明确约定“该房屋若为共有房屋,甲方(李某)须保证在签订本合同时,已取得其他共有人同意,并有权代表其他共有人签订本协议”,因此,在此情况下签订合同的杨某过错确实较为微小。  综上,案涉合同*终无法履行的根本原因在于李某的一房二卖,故认定李某应对于杨某的损失承担80%的赔偿责任,即赔偿76万元,同时退还购房定金20万元。  法院认定两份买卖合同均有效  两位买家之外,两家中介公司也将李某诉至法院。“这两份合同均系各方当事人的真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,应认定为合法有效,各方均应按照合同约定履行各自的义务。”  承办法官特别补充指出,对于第二份合同,虽然原被告及案外人在签订涉案房屋买卖居间合同之前,被告已经与他人就同一房屋签订了买卖合同,确属“一房两卖情形”,但是法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。且本案中,被告并没有证据证明原告即中介公司在签订合同前知晓被告将涉案房屋已经出售给他人,因此涉案合同也不存在因原告与被告恶意串通损害他人利益而导致合同无效之情形。  综上,两份合同均是有效的,李某应支付两家中介公司居间服务费用及违约金共计约10万元。  据了解,目前案涉房屋经朱女士申请强制执行后,已全部执行完毕。这套别墅目前的价值达七百余万元,而因为原房主咎由自取,*终以三百余万元成交,还得支付赔偿金近百万元,可谓得不偿失。  法官说法:  “一房二卖”是指房屋的所有权人将同一套房屋分别出卖给两名购房人,就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。法律并没有明确禁止一物二卖,并没有因一物二卖而当然否定合同效力,只要合同具备法律规定的有效要件即合法有效。  也就是说,这两份合同如果没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形的,均为有效的合同。即,并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同,房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来,房主“一房二卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行的,都将承担违约赔偿责任。两份买卖合同均为有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位,但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。
  • 以案释法 | 老人捡初中生手机索要两千元报酬!遭拒后竟指责:这就是当代年轻人?

    以案释法 | 老人捡初中生手机索要两千元报酬!遭拒后竟指责:这就是当代年轻人?

    拾金不昧的道理小学生都懂但可悲的是有些人活到一把年纪了还是不懂近日,有位老人捡到一名初中女生的手机后竟向对方索要2000元好处费女孩无奈请来警察蜀黍帮忙没想到面对警察蜀黍的批评这位老人非但不知错还指责起女孩:这就是当代的年轻人啊事情发生在7月23日贵州贵阳一名初中女生报警称自己手机丢了一位老人捡到手机并向她索要2000元好处费否则不归还由于老人的要求太过分女生只能报警看到警察蜀黍到场后,心虚的老人改口表示让女生给他买一包好烟身上只有30元钱的女生表示愿意将这30元钱全部给老人但老人不愿意还反问女孩:30元钱能干什么啊,烟也买不到一包好的!被警察蜀黍批评后这位老人还理直气壮指责起了女生……“她自己承诺给我2000元钱的现在乖乖给我买一包好烟都不肯这就是你们教育出来的好青年啊”这话说得,好像还是女生错了!警察蜀黍立刻抛出灵魂拷问:你捡到手机是不是应该交给警察?结果你们猜这位老人说了啥?这位老人脸不红心不跳的说:我交给警察干啥呀!警察蜀黍耐心跟他讲道理:小学生都知道捡到钱要交给警察蜀黍归还失主你这么大一个人,难道不懂?还别说,这位老人真就不懂不信你们听听他是怎么说的:我已经不是小孩了!警察蜀黍依旧耐着性子问他:等于说小孩都懂的道理,你不懂?老人:道理我都懂!气得警察蜀黍直接质问他:中华民族的传统美德拾金不昧你有吗?就这样纠缠了半个多小时后老人*终才无偿归还了女生的手机看完有网友怒了倚老卖老,为老不尊!这是流氓变老了?也有网友表示失望这就是当代老人吗?真给老人们丢脸!活了一辈子为了2000元钱把传统美德抛诸脑后硬生生把自己变成了人人厌恶的坏人可悲啊!捡到东西交给警察蜀黍那叫做人的本分更何况这还是一个初中生的手机,人家还没有经济能力而你却开口就是2000元不少网友批评道捡到东西给不给好处费是失主的事儿像这样强行索要跟勒索有什么差别!但也有网友表示失主是应该要适当给予感谢费捡到手机索要报酬是否合法,是否算敲诈勒索?律师认为,索要酬金的做法不算敲诈。根据《民法》和《物权法》相关规定,拾得遗失物后,拾得人应当及时通知失主领取遗失物,但失主在领取失物时,可向拾得人支付保管遗失物等支出的必要费用,不过拾得人不能以此当作归还条件。报酬费用的标准由遗失物品的价值和拾得人保管遗失物所产生的费用等来定。根据《刑法》二百七十条规定,将代为保管的他人财物非法占为己有,数额较大,拒不退还的,处二年以下有期徒刑、拘役或者罚金;数额巨大或者有其他严重情节的,处二年以上五年以下有期徒刑,并处罚金。将他人的遗忘物或者埋藏物非法占为己有,数额较大,拒不交出的,依照前款的规定处罚。希望每个人都能牢记中华民族拾金不昧的传统美德捡到贵重物品及时交由公安机关进行调查处理而不应该据为己有否则将触犯到法律涉嫌非法占有他人财物
  • 以案释法 | 儿子向妈妈出具15万元借条,妈妈要求儿媳一同还款!事情不这么简单……

    以案释法 | 儿子向妈妈出具15万元借条,妈妈要求儿媳一同还款!事情不这么简单……

    夫妻共同债务一直是大家关注和热议的话题。近年来不少案件中,夫妻一方的父母成为原告,以其子女单方出具的借条,主张子女及其配偶共同承担债务清偿责任。那么在这类案件中,各方当事人的合法权益究竟如何主张?法院又将如何审判?案 情 回 顾儿子向妈妈出具借条,妈妈主张儿媳共同还债高某与张某为母子,张某与沈某系夫妻,于2016年3月18日结婚。2016年8月17日,张某向母亲高某出具借条一张:“今收到高某借款壹拾伍万元。”同日,母亲向张某转账150000元。张某归还信用卡账单2500元,并转入另一银行账户总计103500元。据此,高某起诉请求判令儿子及儿媳共同归还借款150000元。一审法院:用于夫妻共同生活??属夫妻共同债务一审法院认为,自然人间的合法借贷关系受法律保护。张某向高某借款后理应履行还款义务。现有证据表明,张某向高某借款是为信用卡还款及日常消费,且从项目及金额看,未超出日常生活所需。高某要求沈某承担共同还款责任有事实和法律依据。据此,判决:张某、沈某应于判决生效之日起十日内归还高某借款150,000元。一审宣判后,沈某不服,提起上诉。二审法院:借款前儿子向妈妈大笔转款涉案钱款不认定为借款沈某上诉称涉诉钱款均非借款,高某、张某之间没有就“借贷”达成合意,张某也无借贷必要,有虚假诉讼之嫌。二审期间,沈某向法院申请调查张某、高某名下的银行账户明细。经二审法院调查,张某分别于2015年5月10日转出400000元、于2016年1月2日转出1000000元至母亲高某名下账户。张某称系出售婚前房屋所得,该房登记于张某一人名下。经法院询问钱款性质,张某既不明确为向高某的赠与,也未主张为借款。另查,高某作为原告,起诉儿子张某与儿媳沈某的民间借贷纠纷案件,还有另外三件。四案涉诉标的总额达80余万元。二审法院认为,双方争议焦点在于系争款项是否能被认定为债务,尤其是能否判定钱款转账的原因为借款。涉案借条出具于张某、沈某登记结婚后,基于债权人与债务人之间的身份关系,若为明确钱款性质,应当在出具借条时得到沈某的确认,张某个人出具借条的行为有悖常理。且现在张某、沈某因感情不睦已分居。张某虽陈述其筹备婚事缺乏资金而借款,但账目明细显示其婚前有较多资产富余并能交付高某,其虽主张上述款项的转账与案件无关,但不能据此确定上述款项已赠与高某。故高某虽有借条及钱款交付,但不能证明其与张某、沈某存在借款合意。故判决撤销一审判决,对高某请求张某、沈某共同归还借款150000元的诉讼请求不予支持。法官评析一、子女单方向父母出具借条能否认定夫妻共同债务出具借条的夫妻一方与借条所载的债权人之间是否有真实的借贷合意,是构成夫妻共同债务的必备前提。如经法院审查,已婚子女与父母间确实存有借贷合意,则尚需结合《*高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定:“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院应予支持。”第三条规定:“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的,人民法院不予支持,但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”据此,判定是否应由子女及其配偶承担夫妻共同债务。▲ 高某虽提供了借条,但借条由其儿子一人出具,且儿子与儿媳感情不睦,已经分居;▲ 母亲作为债权人起诉儿子及儿媳要求承担夫妻共同债务,还有另三案,借款总额达80余万元,与高某退休后的收入与经济状况不符;▲ 儿子张某工作稳定、收入尚佳,一系列结婚事宜均向母亲借款的必要性存疑。因此,不能仅以借条认定高某、张某存在借款的合意。二、父母向已婚子女交付钱款的性质父母向已婚子女交付的钱款,可能为借款,可能为赠与子女或其配偶一定数额的钱款以用做购房、婚礼或新家庭生活,也可能为保管款。无证据证明高某与张某达成过赠与的合意,二人对此也明确予以否认,故难以认定系争钱款为赠与款。而经查,张某登记结婚前不足一年内,将其名下140万元转账给母亲高某。即可考虑在高某与张某母子之间,形成了一种类似于货币保管的关系,即:张某将其个人财产转账交于母亲保管,母亲高某应张某要求,在张某需要钱款时再打款给张某使用。故在高某与张某是否存有借贷合意真伪不明的情况下,二审合议庭认为应由高某承担举证不利的后果,对其主张的张某向其借款一节事实不予认定。三、扩展:已婚子女单方向父母补具借条父母向子女交付了一定数额的钱款,但当时并未出具借条,此后子女单方补具借条,父母能否据此主张由子女及其配偶承担夫妻共同债务?钱款交付于子女登记结婚前,婚后子女单方补具借条,此种情形,无论钱款交付当时的性质系借款或赠与等其他法律关系,均是父母与子女在其婚前达成的意思表示一致,并已完成钱款交付行为。除非债权人可举证证明该笔借款系基于子女及其配偶共同意思表示的,否则将不符合夫妻共同债务要求的“夫妻关系存续期间”所负债务,而不能认定为夫妻共同债务。钱款交付于子女登记结婚后,离婚前子女单方补具借条的,则主要在于交付钱款当时是否达成借款的合意。法 官 提 示虽然父母与子女在血缘上亲密无间,但在法律上,父母与子女乃两方独立之民事主体。我国法律既尊重父母对成年子女的馈赠,也保护父母多年辛勤所得之财产。日常生活中,常常存在已婚子女向其父母单方出具借条的情况,为更好地保障作为债权人的父母的权益,同时也可平衡未在借条上签字的配偶一方在纠纷发生时的被动地位,应尽量要求夫妻双方均在债权凭证上签字确认。
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